过去这两三年，在限售、限价、限贷等各种组合拳的共同作用下，房地产市场逐步告别了狂欢盛宴，回归到平稳的状态。如今“金九”已经接近尾声，传统旺季不温不火，一些房企为了快速回笼资金也不再对打折促销遮遮掩掩，而是一降到底，北京、广州、武汉、郑州、济南等城市都出现降价千元甚至接近万元的情况。其实，楼市降温本是利好普通购房者的一件事，但是，对于很多观望中的购房者来说，在房价趋于平稳的当前，他们的心态反而变得更加纠结起来，因为买了怕跌，不买又怕未来几年房价还可能上涨。其实，这都是正常的心态，毕竟谁都想买一套能够保值升值的好房子，让自己辛辛苦苦赚的钱能够花对地方。那么，如果2019年最后这100天不买房，未来3到5年，房价是更“昂贵”还是更“便宜”呢？

第一，先看看当前的房地产形势

作为政策性市场，要想知道未来3到5年的房价到底如何，最根本的还是从国家态度、政策力度等方面寻找蛛丝马迹。回顾这三年，从防止房价大起大落到不再把房地产作为短期刺激经济的手段，国家对于楼市调控的态度十分明确，不希望再依赖房地产来拉动经济，更不希望投机炒房行为再次兴风作浪，也就是说，楼市大局基本定调。

根据国家统计局70座大中城市八月份的房价统计数据来看，目前房地产市场总体延续着平稳的态势。具体来看，4大一线城市新房销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；35个三线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；31个二线城市新房环比上涨0.5%，比上月回落0.2%。显而易见，新房环比涨幅均与上月保持了相同甚至回落。此外，如果从数量来看，环比上涨的城市有55个，比上月减少5个；下降的城市有10个，比上月增加了5个。

根据国家统计局的数据来看，虽然房价涨跌互现，但涨幅基本在平稳的合理范围之内运行，并没有出现太大波动。当然，这与国家坚决调控楼市的态度密切相关，但归根结底来说则是现实情况所决定的：过去十多年，房地产行业积累了一些潜在的风险，影响了居民消费和实体行业的发展空间，所以防控房地产领域的金融风险和推动脱虚向实成为了更重要的目标。对此，银保监会副主席王兆星表示，针对房地产领域的金融风险监管要做好持久的准备。

第二，再看看业内外大佬的态度

预判房价走向，少不了要多参考业内外专家学者的声音以及行业大佬的动作。毕竟，站得高看得远，他们往往能够比普通人更早察觉到市场发生的变化。早在3年之前，王健林、潘石屹等行业大佬就走上了陆陆续续变卖房产的道路，而如今阳光100也决心离开住宅主流房地产市场，把全部精力投入到文旅业务当中，重汽更是直接100%股权挂牌出让，彻底和房地产说“再见”了。

众所周知，商人逐利，房地产大佬的动作基本意味着房地产行业确实出现了变化。十多年前，潘石屹就开始看跌房价，而且他认为房子已经盖得够多了，高房价也开始变得畸形，所以需要回归理性。不过，他也认为，对于开发商来说，20%就是房价下跌的底线，一旦超过这个数，绝大多数的房地产公司可能将不复存在。此外，王健林在接受采访时则表示，未来一二线城市的房价还有上涨可能，但三四线城市的房价没有多大的上涨空间了。

看了业内大佬的分析，自然也不能忽略圈外大佬的一些看法。对房价走向，马云的房产观传播得最为广泛，今年他还表示，30年后，年轻人拥有的房子会越来越多，一对年轻人可能会负担五套房，未来房子会越来越不值钱。除此之外，任正非也曾多次直言不讳，一方面，他认为，任何实体企业都需要土地，但是高地价和高房价让企业的生产成本上升了，这导致企业的竞争力下降。另一方面，他认为年轻人不应该被房价所束缚，可以等到政策逐步释放利好的时候再考虑买房。

根据以上4位大佬的动作和观点，我们从中可以发现一个共同点：过去一二十年，房地产在改善城市面貌和提高生活水准等方面的确发挥了巨大的作用，但不可否认，一些问题也逐渐暴露了出来，比如房价过高、负债过高、挤压消费和实体等。不过，结合这两三年国家对楼市的定调和态度来看，无论是短期调控还是房地产长效机制，都预示着国家已经开始着手解决这些问题了。对此，人民日报发表评论文章称，任何幻想放松楼市调控，让炒作者有机可乘的想法都是不明智的，未来房地产市场拒绝“大起大落”。

第三，下面是个人的一些观点和看法

根据上文我们对房地产形势以及业内外大佬观点的分析来看，未来房地产走向大概率是稳字当头，不会更“昂贵”，但也不会更“便宜”：一方面，国家不再靠房地产刺激经济，房地产行业的角色正在从发动机向稳定器过渡；另一方面，在房住不炒的定位下，去房地产依赖化和去投机属性则是大势所趋。因此，未来3到5年房价大涨大跌的可能性都不大。但是，退一步来讲，房价平稳都是相对的，从来都没有绝对的平稳，那么购房者应该如何判断和选择呢？

购房者可以关注两个层面：首先，从住房产品来看，房地产市场从增量上已经没有多少增长空间了，过去这几年伴随房价上涨，该买房的基本都买了，所以未来无论是开发商还是购房者，关注的重点都将会是房子的质量。换言之，随着人们生活水平的提高，高品质的住房产品永远都有市场，所以抗跌能力自然也就比较强。其次，从城市选择来看，未来3到5年，人口依然会向大城市集中，买房看准地段几乎不会过时，如果城市核心区买不起就认准都市圈和城市群，这类区域房价整体依然会稳中有涨。总而言之，房子的品质、地段，城市的选择都至关重要。

不过，具体到不同的买房者，也需要具体需求具体分析。对自住来说，买得起就买，谈不上亏不亏钱的问题，因为房子本身就是用来住的，这就是它真正的价值。当然，如果买不起就再等等，双轨制住房模式正在大力推进，随着住房租赁制度的成熟和完善，未来租房也未尝不是一个好的选择。对于炒房客来说，如今盲目入市的风险远远大于可以获得的回报率，而且如果房价长期保持平稳，与付出的资金成本相比，炒房赚钱的空间和概率会越来越小。因此，个人认为，与其提心吊胆怕被调控政策套牢，不如认清大局，放弃投机想法，踏踏实实考虑其他更安全和稳妥的理财方式。