很多人买不起一手房、二手房，目光便看向了法拍房！提到法拍房，真让人又爱又怕的，爱是因为法拍房的价格比较便宜，想着可以用低于市场价很多的价格买一套房，是不是很开心？而怕的就是遇到产权不清、问题很多的法拍房，买了麻烦不断。

200万的房子，能便宜40-60万，简直让人无法抵抗。可这是“真便宜”还是“假便宜”呢？一般人看不透，更猜不透。那么快捷按揭给大家说说，这法拍房究竟值不值得！

房地产拍卖中的房地产来源主要有：

①因仲裁、司法行为需要变卖的财产

②因信贷纠纷需要

③因社会个人委托

通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票，通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。

而买法拍房会遇到什么风险呢？

法拍房常见风险

房屋被占用风险

房屋长租约风险

税费无法准确计算风险

无法过户风险

无法贷款风险

房屋隐形瑕疵

房屋被占用风险

很多投资者辛辛苦苦拍下买来的房产，结果付完全款时，发现房主90岁的老母亲赖在房子里不肯出来。这种占用问题非常普遍！

法拍房的原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。

房屋长租约风险

很多情况下，房子有租约很正常的，但如果一套法拍房有长达20年甚至更长的租约，那还能买吗？

很多人会说“买卖不破租赁”，那当然不能买了。不过也有专业竞拍的人另有高招：如果合同本身有问题，请个律师可以通过合规的法律操作把现有租赁破掉，破掉后自然就可以买了。

极端情况，租赁合同有效，依然可以通过协商赔偿提前让租赁人搬走。但如果租赁人提出明显不合理的赔偿要求也是不能被满足的！

税费无法计算风险

虽说法拍房跟普通商品房不同，但法拍房的税费也很复杂，除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，如果房屋原主是企业，还有可能需要缴纳高昂的增值税和土地增值税。

如果是购买二手房，原业主会配合你把与算税费相关的信息告知买房人，但是法拍房由于原业主是债务人，大部分情况个人都无法精确税费，这就有可能导致最终的购房成本远远超过预期。

购房者同时还需要了解房产是不是欠了物业费、水电费等等。这也有可能不是一笔小数目。

无法过户风险

竞拍前，一定要确认好房产能不能过户，这可以从几个方面来确定。

①认真看法院竞拍公告。竞拍公告中一般会标明房屋的状态，如有没有房产证，有没有租赁合同。

②提前找专业拍辅机构做信息尽调。一般情况下，法院竞拍公告中会有房产证号，但不一定有土地信息。我们在竞拍前，不妨找专业的拍辅服务机构做信息尽调，帮你了解清楚房产有没有问题。

③实地看样。在确定了该房产有房产证，以及土地未被查封之后。还要联系法院工作人员进行实地看房。现场了解一下房产的位置、楼层、楼号等信息，避免出错。

④走访左邻右舍、物业和专业的第三方拍辅服务机构。调查本套房产的基本状况，水电费、物业费情况，以及这套房产有没有其他的纠纷等。

一般情况下，产权和过户会碰到什么麻烦呢？

行业内曾出现过一次7年无法过户的案例，房子的产权是有俩兄弟共有的，但只有一个兄弟是涉案人员。未涉案的那个兄弟提出异议，他认为房子不能按整体产权拍卖，所以一直没有配合过户。这直接导致竞买人无法过户。

还有可能是异地法官在出执行裁定时写了一些房源所在地的税务局并没有记载的信息，导致过户核税时信息对不上，如果双方不能达成一致，那过户也将遥遥无期。

无法贷款风险

买法拍房还有一个重要的问题，那就是资金。很多人默认以为自己可以贷款，结果拍中后银行无法在规定时间放款，导致错过向法院付清全款的时间，最终损失保证金。

因此在买法拍房前，购房者必须提前去银行或者其它机构沟通好贷款的事情，一家银行不行，可能还得换好几家银行。

很多银行的法拍贷会在年底出现额度不足，所以提前确认好能不能贷款事关重大。

房屋隐形瑕疵

法院在委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是拍几张照片和一段视频，对房子潜在的瑕疵并没有做信息纰漏。因此假如房屋存在违建、不合规改造，或者是凶宅以及有刑事涉案，竞拍者不做调查是不会发现这些风险的。

说了这么多风险，快捷按揭并不是想告诉大家法拍房不能拍了。只是建议大家，不要盲目参拍！

如果真的想买拍卖房，务必注意以下事项：

①尽可能详细了解竞拍房产情况

竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实。要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子。

现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，有专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。

②先识别“轮封”房

对于拍卖房源最好先去拍卖公司、档案中心或者国土局了解清楚，究竟有多少个法院查封，如果有多个法院查封同一套物业，行业内将其称之为“轮封”。

竞得“轮封”物业，即便银行如期放款，但是由于有多个债权人，一时间难以分配，未来产权过户风险大，时间长。

③注意其余增加的费用，做好衡量

即使看过评估报告，也要去调查更多的房屋详情。要关注标的物，要注意除购房成本后增加的相关费用，比如是否存在未到期的租约，是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。有些欠费情况拍卖公告可能会要求购房者自行处理。

有可能未知费用加上后，拍卖价还要高过市场价，尤其是拍卖现场一定要保持理性坚守心理价格。

④确保资金没有问题，否则放弃竞拍了保证金不退

对自身财务状况要有很好的了解，比如房产拍卖成交通常需要一次性付款，即使可以贷款也要将很多成本计算在内，如果贷款一旦无法获得或者贷款延期发放的情况下可能产生的其他问题。最少要在拍卖之前的7-10天去银行申请贷款，手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。

因为一旦交了保证金准备参与竞拍，那么当时没有进现场，或者竞得后不想购买了，先前交的保证金是不会退回的。

以上就是快捷按揭的竞拍建议了！