房地产发展到现阶段，楼市走到今天，出乎一些人的意料，曾经因看空房价的专家也因此被打了脸，不过，随着房价越来越高，专家们的观点也产生了分歧，但有一个明显的变化是，此前一直看多楼市的某些专家开始变得温和起来，对房价趋势的判断越来越模糊。

凡事都有原因。就拿今年的楼市来说，在经历这次突发疫情后，全国售楼处都处于关闭状态，在此后市场恢复期，开发商们卯足劲一路追赶指标，从统计的数据看，上半年很多房企的销售指标完成情况并不好看，只能寄希望下半年，然而，前一段时间国家给出“3道红线”后，用业内人士的话说，负债较高的房企“捉襟见肘”，拆东墙补西墙行不通了，只能疯狂促销，排在“金九银十”的指标甚至超过了半年总指标，压力可见一斑。

有专家认为，房企资产负债率普遍都在80%以上，是一个隐藏的“雷”，不利于房地产行业健康持续发展，这颗“雷”晚排不如早排，否则后患无穷，从这角度看，“3道红线”的出台有其必然性。有消息称，需要在2023年前完成降负债目标。表面上看，开发商最为着急，其实，还有一个重要的入局者，那就是银行。因为开发商借的钱，大都来源于银行，从某种意义上说，银行与开发商的利益是绑在一块的，若遇到极端情况，银行也不能独善其身。

先来看看两个举例。

1.开发商在开发一个房产项目时，为了获得建设资金，需要将在建项目抵押给银行或者信托等金融机构，以获取资金，有短期的、中期的，还有长期的债务，此后，会有各种到期款需要归还。一般而言，市场行情好，不会有什么问题，但若遇到行情冷清，开发商会面临两种选择，一是债务申请冻结项目，直至拍卖；二是开发商促销卖房，将回笼的资金还给银行等机构，这也是眼下一些开发商大力促销的最直接原因。

2.关于购房者。一般而言，购买首套房的首付款为房屋总价的30%，剩下部分向银行贷款。如果房价上涨，你好我好大家好，但若房价下跌幅度达到30%，从经济的角度，房主可能会选择“断供”，把房子甩给银行。对于银行来说，初衷是获得房贷利息的利润，房子对它们来说没什么用，哪怕是亏本，银行还是会把甩给它的房子给拍卖掉，以减少不良债务。

从例子中可以看出相应的问题所在：如果开发商低于成本价销售，即便把房子都卖完了，也未必能偿还清金融机构所有的债务。所以，房价下跌，银行可能比开发商更为着急。一旦房价大幅下跌，开发商若底子薄，甩卖房子只能延缓“死亡”，不能根本存活，而银行一边要担心开发商把项目甩给它，还要担心购房者“断供”。根中国东方资产管理公司的《中国金融不良资产市场调查报告》（2019年版）显示：

当大中城市房价下跌20%-30%时，银行将面临显著压力。调查结果显示，40.45%的受访者表示：2019年银行不良资产规模增加最显著的行业是建筑业和房地产业。49.38%的受访者预计：未来3-5年银行业不良资产将缓慢上升。

毫无疑问，在这些不良资产中，除了开发贷外，个人房贷是其重要组成部分。其实，为了防范风险，银行早就在与购房者的房贷合同中进行了约定，只是，由于是银行给的格式合同，不少人嫌内容多，直接忽视了，签字了事。在专家看来，这就是银行的救生衣。这个约定之所以再次被网友们提起，其中一个重要的原因就是目前楼市已在逐步降温，部分开发商面临销售压力，而且根据日前21世纪经济报道，大型商业银行的房贷占比也在进一步被压缩，简单地说，个人住房贷款发放正在收紧。

在《房屋按揭贷款合同》范本中约定了这样一行小字：

抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少，乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。

这是何意？即是说，当发生房价大幅下跌等使房产价值减少时，银行有权要求买房人要么提供等值的抵押物继续抵押，要么就提前连本带息付清剩余的全部借款。比如：

小王于2017年花100万在环京某地区买了一套房子，时运不济，正好买在高点，此后房价一路下跌，到2019年时，该套房子只值50万，银行告诉小王，你当时借了70万，两年已偿还本金2万，还差我们68万，但现在房子只值50万，请在规定时间内要么补齐：68万-50万=18万，要么看看家里还有啥值钱的东西拿来抵押。

从中可知，一旦房产减值到一定程度，其实银行已经把风险转移给按揭买房的人，小王面临两种选择，有资金能补上更好，不能补上，看看家里还有什么值钱的古董等可作抵押，当然，还有一种就是以个人信用作为损失为代价，即把房子丢给银行，不到万不得已，个人不会这么做，银行也不希望这么做。所以，从这个角度看，当房子出现大幅贬值时，银行其实已最大限度地把风险转移给房主。

那么，对于购房者来说，如何尽量规避房价下跌带来的风险呢？

专家认为，首先要看到房地产的趋势，即随着城市化进入下半场，房价上涨的动能在减弱，只涨不跌的惯性思维要改变。其次，在买房过程中，要考虑自身家庭的经济承受能力，不能像过去只管凑足首付款，还要考虑自己的工作稳定性、收入变化以及家庭经济负担，杠杆使用要适中。第三，留有一定的现金，当遇到突发情况的时候，有应对的空间。

当然，我们也看到国家在这方面的努力，通过楼市调控、长效机制建立，尽力促进房地产市场健康平稳发展，因为谁也不想房价大幅波动而带来的一系列问题，无论是银行，还是开发商，更包括我们个人。平稳，大概率是眼下我们各方所希望的。你认为呢？

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