一、 关于法拍房

01、限购问题

除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数城市外，均不受限购政策影响。法拍房“自由购”政策规定：凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买。

02、是否能贷款

自2017年年底开始，法拍房即与新房、二手房一样可通过按揭贷款购买，并且首付比例与其他房产相同。需要注意的是，法拍房可以商业贷款，但是不能够公积金贷款。拍卖成功后，如果不能按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。一般情况下，在竞拍成功后7-30天就要交付尾款，且不能延期，因此，法拍房贷款的及时性非常重要，购房者需要提前做好相关资质审核。（但因为法拍是先放款后抵押，所以必须要有辅助机构帮忙比如拍拍金服）

03、税费问题

通常个人购买，个税有按3%缴纳，有按差额的20%缴纳（）要看房子情况）；契税首套房90㎡（含）以下按成交价的1%，90㎡以上按成交价的1.5% ，二套房按成交价的2%，非住宅按成交价的3%。房屋性质是经济适用房还需缴纳其他的费用。经济适用房拍卖成交以后，有交土地出让金3%，10%，差额35%还有差额70%的等等，具体得看房屋的详细情况。

04、过户流程

现在很多流程都简易处理了，不需要买家再到处跑。但是相对普通二手房交易，流程会更多，不过因为完全不需要对方配合，有可能反而过户过程会更快。

05、关于代拍

尽调很重要，对自己没把握的可以请机构代拍。

二、法拍房购买及过户流程

01、准备好保证金

和普通商品房不一样，参与法拍房购买之前，需要进行竞拍，而竞拍之时必须缴纳一笔不菲的押金。这笔钱是起拍价总价的5％到20％，一套起拍价500万的房源，按照5%的押金来计算的话，至少需要交纳25万。竞拍前一定要考虑好，千万不要在竞拍成功后，反悔不要这套房子，因为这笔不菲的押金是不会退还的，因此这个部分购房者也需要提前准备。

02、尽调房子详情

想要以优惠的价格购买法拍房并不是一件容易的事情，因为关于标的物的房产需要做好尽调。一定不能为了省事而忽略房屋的基本情况，花时间去了解房子的产权问题，居住或者租赁情况是十分有必要的。通过拍卖公告，法院官网查询披露的判决信息，个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦，就算你成功拍到了房子也会有很多后续问题等着你。所以在购买前一定要委托辅助机构进行尽调

03、了解原房主是否搬出

大部分购买法拍房是为了居住的，但是有一部分法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举，由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房，原房主却不搬家的情况。因此一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用等。这些都关系到购房者对房屋的正常使用，十分关键。

04、提前准备好所需材料

买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此购房者应该提前咨询好工作人员，法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。法院一般都会配合提供你相关的材料，这样你就可以快速办理完房屋过户手续了。

三、选房考虑的具体因素

01.是否已经取得产权证：关系到能不能过户，是不是有二次税费，优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本。

02.房屋是否涉及刑事案件：如果是，结案之前不能过户。

03.是否处置100%产权：如果是50%产权，可能无法过户。

04.土地性质：是否住宅用地，不要为划拨（巨额税费）。

05.卖方税费由谁给：一般是买方，小部分法院会写明可以据实报销。

06.是否租赁：买卖不破租赁，短期租赁且没有预付房租的可以考虑。如果是十年以上长租且已经预付租金的，考虑恶意租赁的可能，麻烦多不要碰。

07.卖方是否个人：如果是公司，计税方式不一样，会有更多的税费。

08.上次交易情况：交易价格及方式。如果是赠送可能会有巨额税费。

09.水电物业欠费情况：涉及到你的购买成本

10.房屋是否腾空：如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另立案件处理。

11.实地看房并且确定房屋现值

结合以上信息确定是否值得购买，以及值得用多少钱购买。

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