司法拍卖注意要点

1、拍卖价格

拍卖当然最关注的首先是价格。

首先是评估价，对拟拍卖的财产，人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中，评估公司评估费用往往是基于评估物价值。起拍价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；但每次流拍的，下一次拍卖时，价格最高下调比例不能超过上次拍卖保留价（即流拍价）的20%。最终下调比例由法院定，被执行人无异议即可。对于不动产而言，法院可进行一拍、二拍和变卖三次拍卖。

拍卖的价格和市场价格是有很大的升值空间。从这个角度来看，司法拍卖无疑是个大馅饼。

在现实情况中，有很多的操作方法。比如首次拍卖基本在9折左右，首拍大家基本都很默契地让它流拍，然后再降10%~20%左右进行二拍，这个时候就不要再错过了，都相互抢起来吧。因为二拍流拍进行变卖阶段，价格是不会往下调的。

所以看到多次拍卖的房源，大家可以重点关注关注，因为它的价格往往已经被压了20%以上。当然，也要了解清楚流拍的原因，如果是房子本身有一些问题，也可能会带来流拍的结果。

另外价格方面需要注意的是，根据新出的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，不再设置保留价，一人报名一人出价即可成交，这对购买者来说，也算是个利好。

2、限购的问题

司法拍卖的房屋不受限购的限制，能够办理过户手续。当法院出具了《裁决书》和《协助执行通知书》后，司法拍卖房办理过户手续基本没有问题。换言之，司法拍卖房在实践中并不属于限购范围，这又是个大馅饼，在限购城市想买房那叫一个难啊，司法拍卖剑走偏锋，也能避开限购政策，购置到自己想要的房子。当然，按照法院的要求，购买法拍房必须在法院指定时间内交付尾款，现在的法拍房也是可以贷款的，并且合同房现在也可以。

3、手续是否完备齐全的问题

房屋的产权状况是否有问题，三证有没有办好，按揭是否还清，当前的实际居住情况如何？有没有清场？有没有被抵押出去、有没有出租出去、有没有重复抵押、有没有被注册为某个公司的办公地点、房主人登记的姓名与被执行人是否一致、房屋现在是否有人居住等等。有很多有纠纷的买下来会有很多麻烦，倒不是说这样的房子 不能买，而是在竞拍前要提前弄清楚，然后考衡量拍卖价格是否合适时需要考虑进去。

具体房子的这些内容在淘宝司法拍卖的详情页也都会有所陈述，大家要留意分辨。如果在页面上没有提及，也可以向对接的法官或者法院辅助机构进行沟通了解。

当你对该房感兴趣时，一定要到现场去踩踩点，敲敲门，左邻右舍询问下，看看是否还有人居住，是否已经清场。对于还未清场的还是要慎重再慎重。

4、房产欠费问题

欠费主要是水电气费和物业费。在了解是否具备购买条件后，重点关注拍卖房屋是否存在欠费问题。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。

现在的司法拍卖都还是非常透明的，我指的是郑州这一带，其它的没参与过，没有发言权。象物业费、水电气等欠费情况都会在该房产的详细信息中列明。所以你在评估该房子是否该购买时，也需要将欠费部分纳入到成本范畴中进行考虑。

5、是否有租房备案

特意把租房备案单独拿出来说，上了这个当的人实在太多了。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。

6、税费问题

对于这个税费均由买受人承担，其实也很好理解。其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也就是原房主已经无力偿债，或已外逃下落不明。因此在司法拍卖中就是由拍卖成交人全额交付所以过户相关费用，该条款也都在拍卖公告上载明，一般没有出过很大的争议。

7.能否贷款的问题

司法拍卖支持贷款，这也是为了降低了群众参与司法拍卖房产的门槛，既满足了竞买人的融资需求，又提升了法院的执行工作质效，还有利于银行提高不良资产处置效率。

需要竞拍人注意的是，别等拍下来再去找银行！需申请贷款的，在开拍前10日内把贷款所需资料准备好向银行或者辅助机构预审是否符合贷款资质。一旦申请被批准，就可以放心购房不用担心贷款无法放款的问题了。

对于房产是否可以贷款，需要看建成年代及房屋面积等多方面因素影响，所以要了解咨询清楚，不然拍成功不能贷款又无多余资金，不能交付尾款法院会没收保证金的。